![[personal profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/user.png){kind=small}
scholar_vit) wrote2010-01-07 09:04 pm
Бедняки, Community Reinvestment Act и пузырь в недвижимости США
Одно из стандартных утверждений по поводу недавно лопнувшего пузыря недвижимости состоит в том, что во всем виновато злое правительство США. Оно, дескать, выламывало руки банкирам, заставляя их давать кредит на покупку дома беднякам - ну и заверте... Правые обвиняют демократов - хотя надо сказать, что и Буш-младший много сделал для "расширения домовладения в стране". Более того, я ещё помню, как республиканцы объясняли, что они больше, чем демократы, хотят увеличения количества домовладельцев - так как "общество собственников" является "естественной опорой" GOP.
Психологически это утверждение вполне понятно. Финансовый кризис тяжело ударил по многим - и очень хочется, чтобы виноватыми оказались другие: "сосущие велфэр черные", "понаехавшие мексиканцы" и, конечно, "потакающие им либералы". Поэтому оно крайне популярно (и в русскоязычной Америке, похоже, имеет авторитет Писания).
Это утверждение, однако, противоречит тому факту, что большая часть sub-prime mortgages не попадали под действие Community Reinvestment Act. Большая часть в данном случае составляет 91%. Ещё раз, только 9% "токсичных ипотек" имели отношение к CRA, а в общем количестве ипотек доля подпадающих под CRA в двухтысячные годы была около 25% (см. Kevin Park, Subprime Lending and the Community Reinvestment Act, Joint Center for Housing Studies, Harvard University, N08-2, November 2008, http://www.jchs.harvard.edu/publications/governmentprograms/n08-2_park.pdf). Всевозможные ипотечные конторы, "псевдобанки", которые расплодились в двухтысячные, давали грабительские кредиты беднякам не потому, что президент Буш их заставлял это делать, приставив к горлу нож. Они это делали по той простой причине, что это было им выгодно.
Ещё одно интересное свидетельство - вот этот график из блога Кругмана. CRE - это коммерческая недвижимость, которая под CRA никоим образом не попадает.
Re: Кто и почему разрешил?
Теперь во многом из того что случилось обвиняют финансовых математиков (что несправедливо, т.к. мы предупреждали...), так что если во всем виноват какой то закон давший послабление, то мне хотелось бы о нем знать чтобы очистить наше светлое имя :)
Напомнило
Why didn't the sophisticated, computerized pricing models that Wall Street firms use to predict returns and risk for complex derivatives save them from the sub-prime mortgage mess? The short answer is: Fund and portfolio managers rarely use them.
The long answer, of course, is more complicated. Many factors have contributed to the crash of hedge funds that invested in collateralized debt obligations (CDOs), including the irresponsible lending practices of mortgage brokers that made no-money-down, balloon and adjustable rate mortgages to people who couldn’t afford them; the reassuringly high ratings on instruments that have up until recently been provided by Moody’s, Fitch and Standard & Poor’s; the highly leveraged nature of many hedge funds; the unrelenting pressure to obtain high returns; and the herd mentality -- if everyone else is doing it, including seasoned veterans who have managed winning funds for years, it must be OK. As Igor Hlivka, director of the rates trading group at Mitsubishi UFJ Securities, observes, "The market is driven by fear and greed. It is not driven by realistic assumptions."
http://www.computerworld.com/s/article/print/303185/Opinion_Greed_Analytics_and_the_Mortgage_Lending_Crisis
Those mortgages and others were mixed together into pools that were "securitized," rated and distributed to investors, who often borrowed money to purchase them. The value was determined by statistical models. And those models assumed that home values would continue to rise. In fact, such an assumption was critical to the marketing of the structured securities based on those mortgages. "The economics of the securitization would be negatively impacted by a zero growth assumption," Beardsell says, never mind a negative one.
But even if the models had factored in the risk of declining property values, it wouldn't have mattered. Business decision-makers weren't going to restrict lending in a hot market.
"People said, 'We've got to do it because if we don't, someone else will, and they'll take the money off the table,'" says Dennis Santiago, CEO at Institutional Risk Analytics. And once the loan was sold and off the books, it wasn't the loan initiator's problem anymore.
Re: Напомнило
1) The correlation between different mortgages is extremely difficult to assess and even more difficult to hedge properly. And the situation becomes even more dire if you try to do that with different CDO tranches. Financial engineers knew it all along and were screaming that what was being done is wrong (see http://www.forbes.com/2008/10/07/securities-quants-models-oped-cx_ss_1008shreve.html). But nobody listened...
2) To be fair, many companies which went into trouble did have their positions hedged against the moves in the housing market (according to their models, of course, which were not precise, see 1) ); what they didn't take into account is the counterparty risk: most of the hedging on that market is done through swaps, so when the counterparty in the swap defaults, it leaves the company position "naked". Thus, they thought they are hedged, but they were not. At the wake of the crisis even the most sophisticated companies (think Sachs) couldn't evaluate their exposure to different companies: it is indeed difficult as they all hedge with each other....
BTW, the statement that "those models assumed that home values would continue to rise" is patently wrong: none of the mathematical models of credit derivatives assumes that. But discussing that will take a good lecture and I will need to embed formulae in lj to explain what is wrong with that statement -- let's spare our host the trouble of cleaning up the mailbox :)
One more thing: I don't believe in the irrational behavior in the complete market (i.e. herding, loss aversion, hyperbolic discounting, etc) -- simple undercutting argument would prove that it can't exist any prolonged period of time.
Re: Напомнило
2. Отвечая на Ваш вопрос о законах. Касающихся банков было два важных момента: отмена Гласса-Стигалла и SEC's exemption in 2004 for investment banks from maintaining cash reserves to cover losses from derivatives. Кроме того, был закон (принятый, кажется, в самом конце 2000, но не уверен), выводящий выпуск и торговлю CDS, CDO etc. из-под контроля SEC.
Re: Напомнило
In the long run we all are dead, as you know...
Re: Напомнило
Но более интересный вопрос это что Вы понимаете под (ир)рациональным поведением перед лицом риска, который мы не в состоянии даже полуадекватно оценить.
Как мы все знаем, корреляция это лишь удобная фикция, а counterparty risk нередко становится понятен только при вскрытии.
Представлятся, что наиболее рационально было бы просто не торговать такими вещами или по меньшей мере закладываться на максимальные корреляции, но это практически эквивалентно.
Re: Кто и почему разрешил?
вы путаете механизмы всего кризиса и именно "плохие ипотеки", а также первопричину (идею, что цены на недвижимость будут только расти) и то, что многократно увеличило эффект (непонимание перепакованных рисков, а также держание части этих рисков самими банками во всех siv итп, а не честная перепродажа их дальше)